Những lưu ý để tránh “hớ” khi mua căn hộ chung cư

Khi quyết định mua căn hộ chung cư, nhất thiết phải xem các căn hộ mẫu, bởi với đa số người dân không biết về xây dựng thì căn hộ dựa trên bản vẽ mặt bằng sẽ rất khó tưởng tượng.

Thị trường bất động sản “ảm đạm” khiến các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn nhưng lại là cơ hội giá cả phải chăng cho những người có nhu cầu mua để ở. Vì vậy, nhiều người có thu nhập trung bình đang tìm cách vay mượn để có thể sở hữu được vài chục mét đất hoặc căn hộ chung cư diện tích nhỏ. Tuy nhiên, để tránh mua phải căn hộ bị treo “sổ đỏ”, hoặc khi ở mới phát hiện chất lượng căn hộ không như quảng cáo, hoặc các mức phí quản lý, dịch vụ không hợp lý… người dân cần tham khảo ý kiến luật sư và tìm hiểu kỹ về dự án cũng như chủ đầu tư trước khi quyết định đặt cọc mua.

Người dân cần tìm hiểu kỹ về dự án cũng như chủ đầu tư trước khi quyết định đặt cọc mua nhà. Ảnh: TL

Tìm hiểu chủ đầu tư, dự án

Luật sư Trương Văn Hải (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, điều đầu tiên người mua nhà cần tìm hiểu là “nhân thân” của chủ đầu tư, xem nhà đầu tư đó đã có kinh nghiệm làm dự án chưa, việc kinh doanh có vi phạm pháp luật không, các dự án trước có được bàn giao đúng tiến độ không, năng lực tài chính như thế nào.

Bên cạnh đó, người mua cũng cần phải biết về “tính pháp lý” của dự án chung cư mình định mua như đất đã được chuyển mục đích sử dụng là đất ở hay chưa, đã được cấp “sổ đỏ” chưa, đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, được cấp phép xây dựng, được xây bao nhiêu tầng, là dự án do chính chủ đầu tư đó trúng thầu hay mua lại của Cty khác (dự án qua Cty thứ cấp)… Ngoài ra, người mua cần biết sự hợp pháp trong việc huy động vốn góp, về điều kiện huy động vốn góp… bởi nếu chủ đầu tư huy động sai quy định, gom tiền khi chưa xây xong phần móng thì hợp đồng mua bán có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.

Biết được những thông tin này sẽ giúp người mua nhà tránh bị giao nhà chậm tiến độ do các chủ đầu tư “nhập nhèm” như xin phép 20 tầng nhưng xây 25 tầng khiến 5 tầng không phép bị treo “sổ đỏ”, đất được giao để xây khách sạn và khu vui chơi lại tự xây chung cư, tự ý chia nhỏ diện tích căn hộ  hay phổ biến hơn là chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thông tin về căn hộ

Cách an toàn nhất, theo luật sư Hải là người mua tìm hiểu thông tin về dự án tại các Phòng địa chính quận, huyện, nên chọn những dự án đã hoàn thiện toàn phần hoặc một phần để mua và mua của những chủ đầu tư có năng lực, uy tín, đang làm những dự án có quản trị tốt. Về giá cả, đã qua cái thời “khan hiếm” nên người mua không nên mất tiền môi giới, mà có thể tìm mua trực tiếp của chủ đầu tư. Giảm giá là tín hiệu tốt, nhưng cũng cần “cảnh giác” với những dự án giá giảm đến 30% so với các công trình lân cận bởi rất có thể “của rẻ là của rởm”.

Khi quyết định mua, nhất thiết phải xem các căn hộ mẫu, bởi với đa số người dân không biết về xây dựng thì căn hộ dựa trên bản vẽ mặt bằng sẽ rất khó tưởng tượng. Hiện, cách tính diện tích căn hộ cũng là một trong những nội dung dễ gây tranh chấp vì có nhiều cách tính như tính từ tim tường, tính phủ bì, tính lọt lòng, tính cả cột, cả hộp gen... nên người mua cần biết rõ trước khi mua để nếu khi nhận căn hộ không đủ diện tích còn có cớ “bắt đền”.

Ngoài vấn đề giá cả, chất lượng, thì cần chú ý về vị trí dự án có nằm gần siêu thị, chợ, trường học, bệnh viện hay không. Bên cạnh đó, phải đảm bảo các hệ thống liên lạc nội bộ, hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm, khu vực thu gom rác hợp lý… và căn hộ có ít nhất một mặt nhà tiếp xúc với thiên nhiên, có ban công để thông thoáng.

 Đặc biệt, luật sư Hải lưu ý người dân cần nghiên cứu kỹ hồ sơ pháp lý của dự án như thời gian khởi công, thời gian hoàn công, tiến độ thanh toán, các điều khoản thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng chính, cũng như phụ lục hợp đồng. Nhất thiết phải “chốt giá” cụ thể, và chú ý không thỏa thuận giá nhà theo USD nếu mua của chủ đầu tư nước ngoài hoặc liên doanh với nước ngoài vì điều này vi phạm qui định về quản lý ngoại hối của Nhà nước. Thông thường, từ khi khởi công đến khi làm xong móng chủ đầu tư sẽ thu 20% giá trị căn hộ. Số tiền phải nộp có thể chia làm nhiều đợt, nhưng thường khi nhận nhà phần thô mới nộp đến 70%, và còn lại 30% khi nhận nhà mới trả nốt.

Trong các hợp đồng thường ràng buộc rất kỹ nghĩa vụ thanh toán tiền của khách hàng theo tiến độ dự án, nhưng nghĩa vụ của chủ đầu tư về bàn giao căn hộ lại rất “chung chung”.  Thường nếu chậm đóng tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng, khách hàng có thể phải chịu phạt nhưng lại không rõ nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thì khoản lãi phạt cũng như thời gian trả lãi được khống chế là bao lâu… Do đó, người mua cần thỏa thuận cụ thể về thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể, chế tài nếu vi phạm.

Bí quyết chọn chung cư để ở

ThS.KTS Trần Thái Nguyên, công ty SYNTAX: “Tôi muốn chia sẻ với bạn đọc vừa với tư cách một người tham gia thiết kế chung cư vừa với tư cách một người chọn chung cư làm nơi trú ngụ”.

Chung cư, một loại hình bất động sản đặc thù, chứa đựng rất nhiều giá trị khác nhau và không dễ nhìn nhận đúng. Tôi tạm phân loại các giá trị này thành hai nhóm: giá trị cốt lõi và các giá trị “gia tăng”.

Nếu hiểu giá trị cốt lõi của một chung cư là vị trí công trình, chất lượng thiết kế, chất lượng xây dựng và giá trị vật liệu hoàn thiện, thì các giá trị “gia tăng” liên quan nhiều đến các tiện ích, không gian cảnh quan, hoàn cảnh cộng đồng của khu vực.

Vị trí và chất lượng thiết kế

Khi nói đến bất động sản, người ta thường nhắc đến vị trí của dự án và so sánh nó với một trung tâm hoặc một điểm mốc quan trọng nào đó. Tại Tp.HCM, mọi người thường được nghe nhiều nhất là dự án cách trung tâm thành phố bao nhiêu kilômét, cách sân bay bao nhiêu phút. Tuy nhiên đấy chỉ là những thông số tham khảo, mà tôi cho rằng không có giá trị mấy khi bạn mua nhà để ở.

Theo tôi khi nói về vị trí, điều quan trọng bậc nhất không phải là dự án nằm ở quận nào, cách xa trung tâm thành phố bao nhiêu, mà nó phải nằm gần những gì bạn cần. Nói chung về những thứ này, tôi cho rằng đa số cần phải gần siêu thị hoặc chợ. Tiếp đến là phải gần trường học. Và đặc biệt, nó phải gần chỗ bạn làm việc, lý tưởng là trong phạm vi tối đa 25 phút giao thông.

Trong điều kiện khí hậu của Tp.HCM, chúng ta cần ưu tiên chọn những không gian ở có điều kiện thông gió tự nhiên. Những không gian như phòng khách, phòng ăn và phòng ngủ phải tiếp xúc và thông thoáng trực tiếp với bề mặt ngoài. Những không gian khác như bếp và phòng vệ sinh có thể tiếp xúc gián tiếp với bên ngoài thông qua sân phơi thoáng. Đặc biệt chúng ta nên tránh những trường hợp các không gian ở thông thoáng qua hành lang chung của tầng.

Riêng về phần chiếu sáng tự nhiên, nếu được, ta nên tránh những căn hộ bị ảnh hưởng trực tiếp của mặt trời từ hướng đông và tây.

Khi mua căn hộ chung cư, không chỉ mua căn hộ mà cần xem xét cả không gian cảnh quan và nhiều thứ khác.

Tiện ích

Tiện ích là một trong những giá trị gia tăng quan trọng. Tuỳ theo cấp độ của khu chung cư (cao cấp, trung bình – khá...) mà tiện ích sẽ nhiều hay ít. Ngoài những tiện ích bắt buộc theo luật định như phòng sinh hoạt cộng đồng, số lượng chỗ đậu xe hai và bốn bánh tối thiểu, hệ thống điện dự phòng tối thiểu v.v. Tiện ích còn có thể kể đến như số lượng chỗ đậu xe bốn bánh, cửa hàng tiện ích, hồ bơi, phòng tập thể dục, nhà trẻ, trạm ATM v.v.

Tuy nhiên có một điểm chúng ta cũng cần lưu ý. Khi số lượng tiện ích càng nhiều thì sự riêng tư và tính riêng biệt trong khu chung cư sẽ giảm. Các dịch vụ tiện ích không chỉ phục vụ cư dân trong chung cư mà còn cả cư dân bên ngoài chung cư. Điều đó sẽ phá vỡ tính chất không gian chung và riêng trong chung cư. Do đó, tôi nghĩ số lượng tiện ích nhiều quá cũng không hay.

Không gian cảnh quan

Khi mua căn hộ chung cư, chúng ta không chỉ mua phần căn hộ mà còn mua cả một không gian cảnh quan, mua những trải nghiệm của một lối sống và mua những mối quan hệ cộng đồng. Không gian cảnh quan là một giá trị gia tăng mà khi ở nhà phố, thậm chí biệt thự, chúng ta không thể nào có được.

Không gian cảnh quan là một định nghĩa rộng. Nó không chỉ là không gian cây xanh. Nó bao gồm cả những bề mặt vật liệu của sân, những tiện ích kèm vào chẳng hạn như hồ bơi, sân thể thao. Nói chung, đó chính là không gian còn lại giữa các phần công trình.

Việc thiết kế không gian này đẹp hay xấu là nhờ vào tài năng của kiến trúc sư cảnh quan. Mức độ đầu tư của không gian cảnh quan còn tuỳ thuộc vào cấp độ của khu chung cư. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là các chung cư cấp thấp thì cảnh quan xấu và ngược lại.

Việc có thể nhìn thấy được sự hấp dẫn của không gian này trước khi khu chung cư hình thành là một điều mơ hồ vì nhiều lý do. Khi mua căn hộ, chúng ta có thể phần nào cảm nhận không gian cảnh quan qua không gian nhà mẫu hoặc một phần nào qua tài liệu bán hàng từ chủ đầu tư, nhưng cũng cần phải cẩn trọng vì những gì thể hiện trong đó không phải luôn luôn đúng trong thực tế sau này.

Khi mua căn hộ chung cư, không chỉ mua căn hộ mà cần xem xét cả không gian cảnh quan và nhiều thứ khác.

Cộng đồng

Dân gian có câu “Bán anh em xa mua láng giềng gần”. Cộng đồng sẽ là một trong những giá trị sẽ ảnh hưởng nhiều đến cuộc sống của chúng ta sau này trong khu chung cư. Có lẽ đây là một trong những giá trị mà chúng ta gần như không thể nào chọn lựa trước được. Chúng ta chỉ có thể, phần nào, suy đoán được thành phần dân cư sẽ sinh sống tại đây qua tính chất phân cấp của chung cư. Từ sự suy đoán về thành phần dân cư, chúng ta có thể chút ít hình dung được cộng đồng tương lai và về lối sống của của họ.

Kinh nghiệm và uy tín

Một trong những giá trị quan trọng không kém khi chọn lựa mua căn hộ để ở là kinh nghiệm và uy tín của các đơn vị liên quan đến dự án. Cụ thể là kinh nghiệm và uy tín của chủ đầu tư, của đơn vị tư vấn thiết kế, của đơn vị thi công, của đơn vị quản lý dự án v.v. Kinh nghiệm và uy tín không đi đôi với tính chất thương hiệu trong nước hay ngoài nước. Theo kinh nghiệm của tôi, các công ty uy tín trong nước, từ chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và công ty thi công thực hiện rất tốt và am hiểu rõ thị hiếu của dân ta.

Và tôi cũng cho rằng, kinh nghiệm và uy tín của chủ đầu tư cũng sẽ có ảnh hưởng tích cực đến việc vận hành công trình sau này. Phí dịch vụ và phí vận hành hàng tháng cũng sẽ hợp lý. Những tranh chấp không đáng có giữa cư dân và chủ đầu tư sẽ ít. Cuộc sống khi đó sẽ thanh thản và nhẹ nhàng.

Sinh viên chia sẻ kinh nghiệm để thuê nhà giá rẻ

"Nhất quỷ nhì ma thứ ba học trò" -  câu nói này được mọi người thường gọi đối với đối tượng học sinh, sinh viên khi họ còn ngồi trên ghế nhà trường. Họ là những thế hệ trẻ với sự sáng tạo phong phú luôn tìm cho mình những niềm vui, những phong cách sống sôi động không gì làm họ chùn bước. Trong thuê phòng trọ cũng vậy. Mỗi độ thu về, mùa tựu trường tới hầu hết sinh viên các trường đều lên làm thủ tục cho năm học mới, để thuê được những phòng trọ giá hợp lý phục vụ cho việc học tập và cuộc sống trong suốt thời sinh viên họ đã chia sẻ nhau những kinh nghiệm thực tế và không ít người ngay cả sau khi đi làm vẫn thường hay áp dụng.

Thuê trọ kiểu “lệch giờ”
Nhiều sinh viên luôn tìm cách tiết kiệm tiền nhà trọ để giảm chi phí sinh hoạt trong thời gian học tập xa nhà. Một cách khá độc đáo được không ít sinh viên áp dụng là tìm những bạn bè, đối tượng vừa đi học, đi làm trái ngược ca nhau để ở cùng.
Bạn Nguyễn Văn Lọc, sinh viên Học viện Kỹ thuật quân sự, đi làm cả ngày và chỉ ở nhà buổi tối. Vì vậy, Lọc tìm bạn cùng phòng có giờ giấc sinh hoạt lệch với mình là Nguyễn Văn Thành (đại học Thuỷ Lợi) và hai người bạn cùng lớp đi làm ca tối từ 21h tối đến 6h sáng để ở cùng.

Nếu bốn người ở một phòng 12m2 sẽ rất chật chội nhưng do thời gian học và làm việc lệch nhau nên thường chỉ tối đa có hai người ở phòng cùng một lúc nên vấn đề chật chội đã được giải quyết.
Việc nhiều người thuê chung một căn phòng cũng giúp tiền thuê nhà giảm xuống đáng kể. Căn phòng rộng 12m2 mà Lọc và ba người bạn bạn thuê có giá 1,2 triệu đồng/tháng nên tính ra mỗi người chỉ phải đóng 300.000 đồng cộng với tiền nước, tiền điện.
Tuy nhiên, để có thể thực hiện tuyệt chiêu này cần phải có chủ trọ dễ tính hoặc khu trọ không ở cùng với chủ. Dù khéo sắp xếp nhưng cũng không thể tránh có lúc bốn người cùng ở trong phòng nên sẽ rất chật chội. 

Thuê hẳn một toà nhà 4 tầng
Nguyễn Văn Đô, sinh viên trường ĐH Hà Nội, thì không thích chiêu thuê trọ “lệch giờ” như ở trên. Cậu cùng ba người bạn đã thuê hẳn một căn nhà 4 tầng tại Phùng Khoang (Hà Nội). Sau đó, Đô gọi các em hoặc bạn bè cùng quê tới ở cùng.
Căn nhà 4 tầng Đô thuê trọn gói có tới 15 người cùng ở. Tất cả các tiện nghi có đầy đủ: điều hoà, máy giặt, tủ lạnh... Đô cho biết: “Thuê cả khu nhà sẽ tiết kiệm được tiền nước, điện, mạng Internet, tiền vệ sinh bởi tất cả đều tính theo hộ gia đình chứ không tính cao như phòng trọ cho thuê đơn lẻ”.

Căn nhà cậu và nhóm bạn thuê có giá 5 triệu đồng/tháng. Tính trung bình, một người chỉ mất 500.000 đồng/tháng gồm cả tiền nhà và tiền điện nước sinh hoạt. Hơn nữa, do ở chung nên tiền ăn hàng tháng cũng rẻ hơn rất nhiều.
Đô cho hay: “Mình phân công công việc sinh hoạt, dọn vệ sinh cho từng người. Đến phiên ai người đó sẽ phải làm. Thường thì cứ hai người nấu ăn trong 2 ngày rồi thay phiên nhau. Vấn đề an ninh cũng yên tâm bởi toàn là bạn bè, anh em cùng quê nên không bị mất trộm bao giờ”.
Bạn cùng phòng Đô cho biết: “Ở như thế này thoải mái, đầy đủ tiện nghi lại rẻ. Nhưng do số lượng người đông nên nhiều khi cũng hơi bất tiện. Mọi người cũng ý thức phải tôn trọng không gian riêng cho nhau nên ít khi mời bạn bè về đây tổ chức ăn uống hay liên hoan”. 

Tự làm “ông chủ”
Một chiêu thuê trọ giá rẻ khác được coi là phiên bản nâng cao của cách thuê trọn gói một căn nhà, đó là một số bạn bỏ tiền ra thuê nhà rồi đứng lên làm chủ cho người khác thuê. Để thực hiện được cách này, “ông chủ” sinh viên cần tự bỏ ra một khoản tiền khá lớn để thuê trọn gói một căn nhà nhưng sau đó có thể kiếm lời từ việc cho thuê lại.
Như trường hợp của sinh viên Nguyễn Văn Lâm (Đại học Công nghiệp Hà Nội), khi nghe chị họ nói có người bạn muốn cho thuê lại căn nhà 3 tầng ở khu Cổ Nhuế với giá 5 triệu đồng, Lâm bỗng nảy ra ý định thuê lại căn nhà và kinh doanh phòng trọ.

Căn nhà 3 tầng Lâm thuê, mỗi tầng rộng chừng 30m2, chia làm 6 phòng tất cả, nằm trong ngõ nên rất yên tĩnh. Lâm cho bạn bè thuê lại, nếu còn trống phòng thì treo biển cho sinh viên thuê.
Mỗi phòng Lâm cho thuê với giá 1,5 triệu đồng/tháng. Ngoài ra, Lâm còn kinh doanh cả nước và điện, mạng, trông xe. Giá điện từ gần 2.000đ/số lên 3.500đồng/số, nước từ 4.000đ/m3 lên 15.000đ/m3. Còn tiền mạng lấy 70.000 đồng/phòng. Nói tóm lại là Lâm trở thành một chủ nhà trọ thực sự.

Hàng tháng, các phòng trả tiền cho Lâm. Trừ đi 5 triệu tiền thuê cho chủ nhà trọ xịn, còn lại là tiền lãi Lâm được hưởng.
Lâm chia sẻ: “Tính ra, mỗi tháng mình không những không mất tiền thuê phòng mà còn lãi được hơn 5 triệu đồng”.
Tuy nhiên, kinh doanh nhà trọ cũng không hề đơn giản. Làm ông chủ như Lâm nhiều khi cũng rơi vào cảnh điêu đứng. “Có lần 3 phòng đồng loạt chuyển đi, phòng để trống hai tháng sau mới có người chuyển đến. Phòng để trống, mình không lời lãi được gì mà vẫn phải trả 5 triệu tiền thuê nhà hàng tháng ”, Lâm cho biết.
Trên đây là những chia sẻ của một số sinh viên trong việc đi thuê phòng trọ. Bài viết có thể sẽ giúp các bạn tân sinh viên, các bạn đang có nhu cầu thuê nhà có thể tự đi thuê được phòng giá rẻ và phù hợp với nhu cầu của mình.

Kinh nghiệm dành cho ai lần đầu tiên bán nhà

Mỗi một người khi có nhu cầu bán nhà đều mang một tâm lý riêng. Có thể đó là người kinh doanh bất động sản, cũng có thể không có nhu cầu sử dụng nữa hoặc một lý do nào đó nên cần bán nhà đi. Song một điều chung là ai cũng đang muốn bán nhà thật nhanh. Nếu là người lần đầu tiên bán nhà thì bạn cần làm gì để việc bán nhà thành công như mong muốn của bạn?

1. Bạn có thể bán được nhà. Tại sao không? Theo thống kê không chính thức, có hàng nghìn ngôi nhà được bán mỗi ngày. Người khác có thể bán được nhà, và bạn cũng vậy.

2. Xác định mục tiêu. Bạn muốn bán được nhà với giá cao nhất hay bạn muốn khoản tiền cuối cùng mình nhận được từ việc bán nhà là lớn nhất? Hai điều đó không hoàn toàn giống nhau. Khi hai ngôi nhà cùng được rao bán với giá 2 tỷ đồng, chủ nhà thứ nhất nhận được đúng số tiền rao bán, còn chủ nhà thứ hai phải trả lệ phí trước bạ và thuế thu nhập. Rõ ràng là người chủ thứ nhất sẽ thu về khoản tiền lớn hơn. Do đó, để có một thương vụ thành công, bạn không chỉ chú ý về giá mà phải quan tâm đến cả những điều khoản trong hợp đồng nữa - đây là lúc bạn cần một chuyên gia thương thuyết. 

3. Thời thế thay đổi. Thị trường bất động sản đã có những thay đổi mạnh mẽ chỉ trong vài năm gần đây. Người mua nhà sử dụng Internet để tìm kiếm thông tin và có sự hỗ trợ từ những chuyên viên tư vấn bất động sản. Điều này có nghĩa là những người mua đã có sự chuẩn bị tốt hơn trong quá khứ.  

4. Dọn dẹp và trang hoàng. Bạn hãy tưởng tượng khi bạn đi đến siêu thị, bạn thấy hoa quả lấm lem bùn hay được đặt trong các thùng, hộp cũ kĩ. Nhưng bây giờ, cảnh tượng này rất hiếm khi bạn có thể bắt gặp vì nhà quản lý siêu thị luôn biết cách để bày biện hàng hóa cho thật bắt mắt, hấp dẫn, đến mức bạn tự nguyện bỏ tiền trong túi để mua hàng. Là người giao bán nhà, bạn cũng nên học cách đó của nhà quản lý siêu thị. Hãy bỏ đi đồ đạc không cần thiết, tổ chức lại việc bố trí các gian phòng, khu vực nhà kho, phòng chứa đồ và lau chùi sạch sẽ căn nhà trước khi khách mua đến xem nhà.

5. Nâng cao giá trị. Người mua luôn mong đợi mọi thứ trong ngôi nhà mới đều hoàn hảo, họ chỉ việc trả tiền và chuyển về ở. Nắm được tâm lý khách hàng như vậy, người chủ nhà có thể nâng cao giá trị của căn nhà bằng cách trang trí, tu sửa hay sơn lại màu cho căn nhà. Điều này khiến cho người mua nhà cảm thấy hứng thú với căn nhà của bạn và sẵn sàng trả mức giá như bạn mong muốn. 

6. Bố trí khung cảnh. Khi người mua đến xem nhà thì đó là thời điểm trình diễn. Người mua muốn thấy một khung cảnh lý tưởng cho cuộc sống và bạn cần giúp họ thấy điều đó. Hãy loại bỏ những gì vướng mắt, cho họ thấy tất cả đều sạch sẽ, ngăn nắp, thu hút và vấn đề còn lại chỉ là bao giờ họ có thể chuyển đến. 

7. Hiểu biết về thị trường. Bạn cần nắm được tình hình thị trường bất động sản xung quanh khu vực bạn sinh sống. Các chuyên viên bất động sản có thể cung cấp cho bạn các thông tin như nhà nào được bán, hay chưa bán được và lý do tại sao. Các thông tin này sẽ giúp bạn định giá bán nhà cũng như đưa ra các điều khoản trong hợp đồng phù hợp nhất. 

8. Hiểu về đối thủ. Ngôi nhà của bạn chắc chắn sẽ phải cạnh tranh với những ngôi nhà đang bán khác trong khu vực. Hãy liên hệ với các chuyên viên bất động sản để được trợ giúp nhằm đem lại lợi thế cho ngôi nhà của bạn

9. Thực tế. Thị trường bất động sản luôn thay đổi theo khu vực và thời gian. Khi tỉ lệ lãi suất cho vay thấp và thị trường đang nóng thì đó là thời điểm hợp lý để bán nhà. Nhưng ngay cả khi tỉ lệ lãi suất cao và thị trường đóng băng thì vẫn có nhà được bán. Bạn nên tận dụng mọi khoảnh khắc thuận lợi của thị trường để bán nhà. 

10. Có kế hoạch.  Việc bán nhà không chỉ đơn giản là treo biển bán nhà hay đăng quảng cáo trên báo.  Các chuyên viên môi giới bất động sản thường sử dụng nhiều phương  pháp khác nhau để thu hút và đánh giá các người mua tiềm năng cũng như sử dụng nhiều công cụ hỗ trợ cho quá trình lập kế hoạch bán nhà.

Việc tìm hiểu nắm bắt thông tin thị trường chung, nhờ sự giúp đỡ của các chuyên gia môi giới uy tín ...v..v đó là những điều bạn nên làm nếu đây là lần đầu bán nhà của bạn. Trên đây chỉ là một trong những kinh nghiệm nhỏ hi vọng sẽ mang lại nhiều lợi ích cho việc kinh doanh của bạn. Chúc bạn thành công !!

Bí quyết vàng trong xây nhà

Hầu hết, với mỗi người việc tích lũy vốn và xây nhà là những việc vô cùng quan trọng. Tuy nhiên bắt nhịp với cuộc sống hiện đại, ngôi nhà không chỉ để ở mà còn phải đảm bảo về tính thẩm mỹ, tiện dụng và chất lượng đảm bảo.Vì  thế việc xây nhà cũng trở nên khó khăn hơn.

Xây dựng công trình (Nhà phố, biệt thự, khách sạn, văn phòng, nhà xưởng…) đối với người có chuyên môn đã khó, người không có chuyên môn lại càng gặp khó khăn gấp bội. Công ty Việt Phát với đội ngũ Kiến trúc sư, kỹ sư có nhiều năm kinh nghiệm, hy vọng góp một phần nhỏ bé giúp làm giảm bớt những khó khăn ấy cho Quý khách hàng.

Các bước thực hiện bao gồm:

Bước 1: Tìm mua đất xây dựng (nếu chưa có đất)
Bước 2: Chuẩn bị các thủ tục pháp lý
Bước 3: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng
Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng
Bước 5: Các thủ tục cúng lễ chuẩn bị khởi công
Bước 6: Chuẩn bị mặt bằng, làm nền móng
Bước 7: Xây dựng phần thô
Bước 8: Hoàn thiện nhà
Bước 9: Lắp đặt nội thất
Bước 10: Bảo dưỡng trong quá trình sử dụng.

Bước 1: Tìm mua đất xây dựng

- Đây là một bước khá quan trọng, nhất là đối với một đất nước phương Đông ảnh hưởng nhiều bởi văn hoá của dân tộc ta qua suốt mấy nghìn năm lịch sử, là cái nôi của nghệ thuật phong thuỷ. Một khu đất đẹp, đúng hướng, rất có tác dụng trong việc nâng cao giá trị sống, tăng cường tuổi thọ.

- Trong phong thuỷ, người ta quan niệm “Trạch mệnh phải tương phối”. Trạch ở đây là đất, mệnh là người, trạch mệnh tương phối nghĩa là đất và người phải hoà hợp với nhau, không xung khắc. Trong trạch có hai loại là Đông tứ trạch và Tây tứ trạch. Người cũng gồm hai nhóm là Đông tứ mệnh và Tây tứ mệnh. Quan niệm phong thuỷ cho rằng, người Đông tứ mệnh thích hợp ở khu đất Đông tứ trạch và ngược lại, người Tây tứ mệnh thì thích hợp ở khu đất Tây tứ trạch. Mệnh của người phụ thuộc vào tuổi, trạch của đất phụ thuộc vào hướng. Phong thủy giúp tạo nên sinh khí trong nhà, văn phòng, khách sạn, nhà hàng… và phong thủy giúp chúng ta ngăn chặn tà khí. Sinh khí tạo nên mọi sự tốt đẹp, may mắn, thành công và hạnh phúc. Tà khí gây nên những bất hạnh, rủi ro, thất bại và đau khổ.

- Trong phong thuỷ, người ta cũng quan trọng về hình thế đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng phải “tựa sơn”, mặt phải “hướng thuỷ”. Đất phải nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước). Phía trước mặt không nên có cột điện, cây, các cao ốc là không tốt (bởi vì hạn chế sinh khí vào nhà quý khách) hay con đường cắm thẳng vào khu đất cũng không tốt. Khi đi mua đất hoặc nhà cần quan sát kỹ không gian bên ngoài và nên chọn vị trí tốt, còn nếu chọn nhầm vị trí có âm khí mạnh sẽ ảnh hưởng không tốt cho cuộc sống của quý khách… Các quy định này thực tế khá phong phú, nên cần có một chuyên gia đến xem và hướng dẫn cụ thể mới có thể lựa chọn chính xác được. Công ty Việt Phát sẽ tư vấn tốt cho quý khách các vấn đề này.

- Ngoài yếu tố phong thuỷ, việc mua đất còn cần cân nhắc đến nhiều yếu tố nữa: khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô-tô có thể vào được… Và yếu tố quan trọng nhất là giá đất phải hợp lý.

- Một yếu tố nữa cũng không kém phần quan trọng là các yếu tố pháp lý. Cần thận trọng không mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch giải toả. Tốt nhất nên mua đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hợp pháp để tránh tranh chấp, và dễ dàng hơn cho việc giải phóng đền bù nếu xảy ra. Khi mua đất, cần thận trọng trong các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua đất: hợp đồng cần có chữ ký xác nhận của các thành viên đứng tên trong sổ đỏ (bên bán) để tránh tranh chấp về tài sản sau này, hợp đồng phải có xác nhận của cơ quan công chứng nhà nước…

- Một vấn đề nữa là các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất, khách hàng thường không để ý tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất. Chi phí ép cọc bê tông cốt thép (là biện pháp gia cố phổ biến nhất hiện nay).

- Qúy khách hàng đặc biệt lưu ý điều sau đây: Hiện nay có không ít dự án phân lô bán nền đất biệt thự, nền đất nhà phố mà trong đó các chủ dự án bắt buộc qúy khách hàng (người đi mua đất) phải ký Hợp đồng thiết kế và hợp đồng thi công xây dựng với công ty thiết kế và thi công do chủ dự án chỉ định sẵn. Chủ dự án và công ty thiết kế, thi công xây dựng thông đồng nhau. Vì vậy khi ký Hợp đồng thiết kế và hợp đồng thi công qúy khách hàng phải mất đi từ 10% – 15% giá trị công trình cho các phi vụ ấy (đây là cung cách làm ăn tiêu cực và độc quyền) ngoài ra nhà thầu chính bán thầu cho thầu phụ và thu 10% – 15% giá trị hợp đồng dẫn đến công trình kém chất lượng và không bảo đảm tiến độ và Quý khách hàng phải mất 02 khoản hết sức vô lý trên từ 20% – 30% giá trị công trình.

Để tránh những việc làm có hại nêu trên cho khách hàng. Công ty Việt Phát xin góp ý với quý khách hàng  khi mua đất nền phải yêu cầu chủ dự án ghi rõ ràng vào điều khoản hợp đồng là bên mua có quyền chọn lựa những công ty mà mình tin cậy để thiết kế, thi công cho ngôi nhà của mình được chất lượng hoàn hảo hơn, có giá cả hợp lý.

Bước 2: Chuẩn bị các thủ tục pháp lý

- Để được phép xây dựng, phải đảm bảo đủ các điều kiện: khu đất phải được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), và được cấp phép xây dựng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

- Việc xin cấp giấy phép xây dựng cần phải có một bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng của một đơn vị có tư cách pháp nhân và có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình. Bước này có thể thực hiện song song với Bước 3.

- Đối với nhà xây trên 3 tầng và diện tích xây dựng trên 300m2, nên tổ chức khảo sát địa chất công trình trước khi thi công với mục đích là thu thập tài liệu về các lớp đất, các đặc trưng kết cấu để làm cơ sở tính toán cấu tạo móng cho phù hợp và lựa chọn các biện pháp thi công. Việc khảo sát địa chất công trình được thực hiện thông qua quy trình khoan thăm dò. Đơn vị chuyên môn sẽ sử dụng máy khoan thăm dò khoan sâu vào lòng đất, khoảng từ 18-30m, một số nơi gần sông thì nền đất rất yếu nên có thể khoan sâu đến 60m hoặc sâu hơn, sau đó tiến hành các thủ tục cần thiết như tạo mẫu thử, nén thử… rồi lập ra một bộ hồ sơ khảo sát nền đất hiện trạng. Bộ hồ sơ này là cơ sở quan trọng để các đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng tính toán chính xác cho móng và hệ khung kết cấu của căn nhà.

Bước 3: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng

Không có một nhà tư vấn thiết kế xây dựng, khách hàng thực tế vẫn có thể xây được nhà. Ngay cả việc chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng ở bước 2 cũng có thể thuê một đơn vị tư vấn để lập. Tuy nhiên, chi phí cho thiết kế rất nhỏ so với chi phí để đầu tư cho công trình. Để tránh những điều không vừa lòng và không thoải mái khi đi vào sử dụng, khách hàng nên thuê tư vất thiết kế, vai trò của một nhà tư vấn đối với một công trình (nhà tư vấn thiết kế tốt có nhiều năm kinh nghiệm, đặc biệt kinh nghiệm thực tế công trường) đem lại cho khách hàng nhiều lợi ích:

- Trước tiên, bạn sẽ có một mặt bằng cơ cấu toàn bộ nhà được tổ chức chặt chẽ và mạch lạc, phù hợp với công năng và yêu cầu sử dụng của tất cả các thành viên trong gia đình. Mặt bằng đó sẽ tận dụng được tối đa diện tích để ở, sinh hoạt, giao thông đi lại, có các giếng trời, khoảng thông tầng để lấy ánh sáng và thông thoáng được bố trí hợp lý. Mặt bằng đó sẽ tạo ra các không gian sống rộng rãi, vuông vắn, biến các khoảng lồi lõm, xấu xí của tường, cột thành các khoảng âm tường để tủ quần áo, tủ đồ, tủ trang trí một cách hợp lý… Mặt bằng đó được đan xen vào những khoảng xanh của cây cảnh, làm mềm mại hơn các đường nét kiến trúc khô khan…

- Bạn còn được một ngôi nhà có kiến trúc đẹp, độc đáo, phù hợp với sở thích và yêu cầu cá nhân, phù hợp với cảnh quan môi trường đô thị xung quanh, phù hợp với những công nghệ về xây dựng và vật liệu xây dựng tiên tiến nhất, khẳng định được phong cách của riêng khách hàng.

- Bạn có thể có những điều chỉnh thích hợp, tránh những sai sót, khó chịu khi ngôi nhà đã đưa vào sử dụng, và rất khó để thay đổi những điểm không phù hợp đó mà không ảnh hưởng đến kết cấu công trình. Khách hàng còn có thể biết và dự toán được về giá thành của toàn bộ căn nhà, từ tổng thể đến từng chi tiết nhỏ, để điều chỉnh các chủng loại vật liệu sao cho phù hợp, tránh việc phát sinh quá nhiều chi phí trong quá trình xây dựng, đảm bảo đúng tiến độ.

Ngoài ra, Công ty Việt Phát là đơn vị có nghiên cứu về phong thuỷ, khách hàng còn được tính toán các không gian, bố trí cửa chính, cầu thang, vị trí bếp, hướng bếp, phòng ngủ, phòng tắm và các đồ đạc hợp với phong thuỷ, để khi ở trong nhà cảm thấy yên tâm, thoải mái, công việc làm ăn gặp nhiều may mắn, là đòn bẩy cho sự nghiệp và sức khoẻ. Thiết kế nhà ở, văn phòng, khách sạn, nhà xưởng sản xuất, trung tâm thương mại… cần hấp dẫn sinh khí vào nhà. Sinh khí có thể ví như tiểu thư đài các, thích sự sáng sủa, ngăn nắp, gọn gàng, sạch sẽ, cây cỏ xanh tươi, thích mùi hương thơm ngát, âm thanh êm dịu, reo vui… và ngược lại sinh khí rất sợ sự tối tăm, bế bộn, dơ bẩn. Sinh khí không thích sự tàn úa, cằn cỗi, hoang tàn…

Sinh khí vào nhiều trong công trình và được lưu trữ lại là điều rất tốt cho quý khách.

Khi có ý định xây nhà, bạn cần lập ra những yêu cầu cơ bản về thiết kế: về mảnh đất và nhu cầu sở thích sử dụng của các thành viên trong gia đình như cần xây nhà mấy tầng, có gara xe hơi hay không, phòng khách diện tích bao nhiêu, có sử dụng phòng ăn chung với không gian bếp hay không và cần bố trí tối thiểu cho bao nhiêu người, cần có mấy phòng ngủ, có làm thêm phòng trẻ em không, các phòng ngủ có WC riêng hay chung… Bảng liệt kê càng chi tiết tỉ mỉ, người thiết kế càng có cơ sở để hình dung ra điều kiện sinh hoạt của khách hàng để từ đó dẫn đến giải pháp thiết kế phù hợp.

Về việc thiết kế nội thất trong căn nhà (bao gồm việc thiết kế trang trí trần, tường, sàn, thiết kế ánh sáng, thiết kế mẫu và kiểu dáng đồ đạc…) nên bắt đầu ngay giai đoạn này, việc thiết kế sớm có thể giúp căn nhà hoàn thiện hơn. Vì nếu sau khi xây dựng xong phần thô căn nhà mới bắt đầu thiết kế nội thất, chuyên gia nội thất cho rằng cần phải phá bỏ mảng tường này, xây thêm mảng tường kia… khi đó chi phí để thay đổi sẽ tốn kém nhiều hơn và kéo dài thời gian thi công.

- Đơn giá thiết kế hợp lý cho các công trình (Biệt thự, Khách sạn, Nhà phố, Nhà hàng, Văn phòng, Nhà xưởng…) mời Quý khách xem mục SẢN PHẨM DỊCH VỤ trên trang web này.

Một thiết kế có chất lượng hoàn hảo cần các yếu tố sau đây:

* Công ty thiết kế: Phải trực tiếp thiết kế (không bán thầu thiết kế), Kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng phải có nhiều năm kinh nghiệm thiết kế và nhiều năm đi thi công thực tế, có đạo đức nghề nghiệp tốt .

* Phần kiến trúc: Thiết kế kiến trúc tổng thể đẹp, đặc biệt mặt tiền phải đẹp và phù hợp với cảnh quan xung quanh, bố trí mặt bằng các tầng hợp lý, thông thoáng gió, ánh sáng tự nhiên được khai thác một cách triệt để, đưa ánh sáng tự nhiên đến tất cả các phòng. Trần và tường cần thiết kế chi tiết tạo các ô trang trí, đồng thời lấp các phần cột bê tông nhô ra khỏi tường, trong trần cần thể hiện một số đèn trang trí, màu sắc các tường, trần, thiết kế hệ thống thoát hơi nhà bếp. Ngoài yếu tố đẹp, thông thoáng, công năng hợp lý chúng ta cần thiết chú ý đến phong thủy: Hướng bếp, vị trí đặt bếp, hướng cầu thang, số bậc cầu thang cho mỗi tầng nằm trong cung Sinh hoặc Lão. Nếu nhà có nhiều tầng thì giường ngủ không nên đặt ngay trên bếp (lò nấu) tức không nên “nằm trên lửa”. Phòng tắm và WC không được đặt phía trên bếp. Cửa chính rất quan trọng cần thiết tạo sự thu hút sinh khí vào nhà… bởi vậy người thiết kế cần phải biết phong thủy thì công trình sẽ tốt hơn rất nhiều.

* Phần kết cấu: Trước khi thiết kế các Kỹ Sư phải biết rõ địa chất ở địa điểm cần xây dựng nhằm thiết kế móng cho phù hợp. Nếu không nắm rõ địa chất có thể dẫn đến móng không đảm bảo chịu lực hoặc có thể dẫn đến lún, nứt khi đưa vào sử dụng mà để sửa chữa sẽ rất khó khăn và lãng phí lớn cho chủ đầu tư. Phải đảm bảo kết cấu vững chắc cho toàn công trình gồm móng, cột, dầm, sàn, giằng, tường… Muốn vậy, ngoài chuyên môn tính toán kết cấu giỏi, người kỹ sư cần phải có kiến thức thực tế, am hiểu địa chất, đặc biệt là địa chất các khu vực yếu (Hà Nội cũng là một khu vực đất yếu).

* Phần hệ thống điện: Cần thiết kế các ống bọc và dây cáp điện có chất lượng tốt, cần chú ý mỗi phòng có bao nhiêu ổ cắm, bao nhiêu đèn, điều hòa… để thiết kế dây đủ tiết diện, không bị quá tải. Đường dây chính từ đồng hồ vào phải là cáp có tiết diện lớn. Nên thiết kế có dây tiếp đất, nên thiết kế cầu dao chống giật cho mỗi tầng. Và cũng nên thiết kế vị trí đặt máy phát điện dự phòng và đường dây đi kèm. Ngoài ra một số công trình cao cấp còn thiết kế thêm hệ thống điện điều khiển và cảm ứng cho tất cả các vị trí trong công trình.

* Phần hệ thống ống nhựa cấp thoát nước: Cần thiết kế các ống lọai tốt (có tuổi thọ cao). Hiện nay có một số công ty thiết kế đường ống thoát nước nằm ngay trong cột. Đây là một lỗi hết sức nghiêm trọng, vì đường ống có thể bị nứt vỡ trong quá trình thi công, không thể sửa chữa, đặc biệt nước rỉ ra có thể gây han gỉ thép chịu lực làm ảnh hưởng đến công trình. Các ống nhựa thoát nước ra hố ga cần có con thỏ giữ nước, nhằm không cho mùi hôi từ cống rãnh theo vào nhà.

* Phần hệ thống viễn thông: Đường dây cáp truyền hình, ADSL hoặc WiFi, dây điện thoại, camera quan sát, chuông cửa màn hình… cần thể hiện rõ trong thiết kế và được thi công ngầm trong tường đảm bảo tính thẩm mỹ.

* Phần chống sét: Nếu công trình của quý khách cao hơn hoặc bằng công trình sát bên cạnh, cần thiết phải thiết kế hệ thống chống sét, bao gồm kim thu sét (kim thu sét có bán kính thu sét 51m, 41m, 20m, 10m…), dây cáp đồng dẫn từ kim thu sét xuống các cọc tiếp địa và đi sâu vào lòng đất.

* Phòng cháy chữa cháy và báo cháy nếu cần. Phần này thường dùng cho công trình khách sạn, nhà hàng, văn phòng, nhà xưởng… Trường hợp Biệt thự hoặc nhà phố, nếu quý khách có điều kiện kinh tế nên sử dụng báo cháy và chữa cháy tự động, nhằm an toàn cho con người và của cải.

Để hoàn thành tốt một thiết kế hoàn hảo nêu trên thì những người thực hiện phải là các KTS, kỹ sư có chuyên môn giỏi, có tâm với nghề và có nhiều năm kinh nghiệm thực tế thi công.

Công ty Việt Phát chúng tôi có đầy đủ nhân lực Kiến trúc sư và kỹ Sư xây dựng có tâm tốt, giỏi, có kinh nghiệm, có chuyên gia phong thủy nhiều kinh nghiệm để thiết kế với chất lượng hoàn hảo nhất cho công trình của quý khách. Quý khách hãy đến với Công ty Việt Phát để nhận được sự phục vụ tốt với chất lượng tốt nhất.

Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng

- Thực hiện xong bước 3, khách hàng đã có trong tay các thành phần như sau: một bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công chi tiết hoàn chỉnh, một bộ dự toán thi công, giấy phép xây dựng. Đây là cơ sở để tiếp tục tiến hành bước thứ 4 này. Tuy nhiên, nếu còn cảm thấy chưa yên tâm hoàn toàn về chất lượng của các hồ sơ kể trên, khách hàng có thể thuê một đơn vị có chuyên môn khác thẩm tra lại các hồ sơ thiết kế và dự toán.

- Công việc tiếp theo là phải lựa chọn được một nhà thầu xây dựng hợp lý. Hợp lý có nghĩa là phải lành nghề, thi công đảm bảo chất lượng tốt, giá cả hợp lý, thời gian thi công nhanh, thực hiện tốt an toàn lao động. Thực tế không phải dễ dàng để lựa chọn được một nhà thầu ưng ý, mặc dù số lượng nhà thầu xây dựng hiện tại là rất nhiều. Đối với phần lớn khách hàng, biện pháp thông thường là hay hỏi người quen thân, nhờ họ giới thiệu cho các đội thầu đã được biết tiếng. Biện pháp này khá an toàn, mặc dù không phải lúc nào cũng thành công. Tất nhiên còn nhiều cách khác để tìm kiếm một nhà thầu tốt, nó tuỳ thuộc vào tầm hiểu biết, mối quan hệ và cách làm của mỗi khách hàng.

Chủ đầu tư nên chọn nhà thầu tốt, có nhiều năm kinh nghiệm, chuyên nghiệp, có giá cả hợp lý và phải trực tiếp thi công, không được thuê lại một nhà thầu phụ khác.

- Sau khi lựa chọn được nhà thầu ưng ý, khách hàng cần chuyển bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho nhà thầu xem để họ hiểu về căn nhà, góp ý vào một số chỗ bất hợp lý (nếu có), tạo điều kiện cho công tác khởi công xây dựng được tốt đẹp.

- Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, nhà thầu sẽ dự tính và lên một bảng báo giá thi công chi tiết cho khách hàng hoặc chủ đầu tư cũng có thể yêu cầu báo giá theo mét vuông sử dụng, trong đó đính kèm bản vẽ thiết kế có sẵn và bảng chủng lọai vật tư đầy đủ dùng cho công trình.

- Sau khi thống nhất được về báo giá thi công, khách hàng bắt đầu tiến hành ký kết hợp đồng thi công xây dựng với nhà thầu.  Sau khi ký hợp đồng với nhà thầu xây dựng tốt, chủ đầu tư ứng tiền cho nhà thầu để mua các lọai vật tư chính: sắt thép, gạch xây, xi măng, các lọai cửa… Như vậy mới an toàn cho công trình, không sợ bị trượt giá.

- Hiện tại có 03 hình thức hợp tác giữa khách hàng và nhà thầu. Hình thức thứ nhất, là hình thức xây dựng trọn gói (chìa khoá trao tay), có nghĩa là khách hàng bàn giao toàn bộ trách nhiệm về vật tư và nhân công xây dựng cho nhà thầu, để nhà thầu làm từ A-Z. Hình thức này được các nhà thầu ưng ý nhất (bởi vì nhà thầu chủ động được vật tư và chất lượng của nó để kịp tiến độ thi công), cũng làm khách hàng giản tiện được công sức, không phải lo lắng nhiều về công trình của mình. Hình thức thứ hai, là khách hàng lo một phần vật tư, nhà thầu lo nhân công và vật tư xây dựng phần thô. Các phần vật tư khách hàng lo thường là các thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, gạch ốp lát, sơn nước, bả mastic, thiết bị điện… Hình thức này được khá nhiều người lựa chọn, với ưu điểm là khách hàng có thể chủ động trong việc lựa chọn các thiết bị, vật tư mà hình thức là yếu tố chi phối lớn nhất, tránh tình trạng nhà thầu mua không ưng ý, tuy nhiên công sức và thời gian phải bỏ ra nhiều hơn. Hình thức thứ ba, khách hàng lo toàn bộ vật tư, đội thầu chỉ lo về nhân công. Hình thức này thường chỉ được sử dụng khi khách hàng có nhiều thời gian rảnh rỗi, và cũng có đôi chút kinh nghiệm về lựa chọn vật liệu xây dựng. Nhưng nếu khách hàng không có kinh nghiệm, việc mua nhầm phải vật tư kém chất lượng, số lượng bị nhà cung cấp vật liệu gian dối có thể làm chi phí phát sinh nhiều hơn.  Hình thức thứ ba Công ty Việt Phát không thực hiện.

Công ty Việt Phát thường mua với số lượng lớn vật tư cho nhiều công trình, nên được các nhà cung cấp vật liệu bán với giá rẻ hơn khách hàng tự mua và các nhà cung cấp vật liệu xây dựng nên các nhà cung cấp cũng không dám sử dụng các vật liệu chất lượng kém. Chủ đầu tư tự mua vật liệu sẽ trả giá cao hơn, dễ bị nhà cung cấp ăn gian về số lượng và chất lượng vật tư.

- Việc sắm vật tư có thể thực hiện sau bước 6, tuy nhiên hiện nay giá vật liệu xây dựng trên thị trường biến động không ngừng, việc chuẩn bị mua vật tư sớm có thể tránh tình trạng giá cả leo thang, tránh phát sinh chi phí, đồng thời có thể chủ động hơn trong việc tổ chức xây dựng. Vì vậy sau khi ký hợp đồng với nhà thầu xây dựng tốt, chủ đầu tư ứng tiền cho nhà thầu và nhà thầu nên mua ngay các lọai vật tư chính: Sắt thép, hợp đồng gạch xây, xi măng, các lọai cửa… Như vậy mới an toàn cho công trình, không sợ bị trượt giá.

- Đối với vật liệu xây thô, yêu cầu kỹ thuật là hơn hết nên không quá cần thiết chọn vật liệu vừa chất lượng lại vừa có hình thức đẹp vì như thế sẽ tốn kém không cần thiết. Ví dụ xây móng nhà thì không nhất thiết phải chọn gạch xây dựng loại A, mà nên chọn gạch loại C vì gạch nung chín quá già, từng phần bị hoá sành, chịu nén tốt lại rất thích hợp cho móng của những ngôi nhà trên mảnh đất trũng. Còn đối với vật liệu hoàn thiện thì bên cạnh việc xem xét chất lượng cũng đừng bỏ qua hình thức của nó vì lớp vật liệu hoàn thiện này sẽ là “bộ mặt” cho ngôi nhà sau này. Gạch ốp, lát nền và tường có nhiều chủng loại và kiểu dáng khác nhau.

- Cũng trong giai đoạn này, khách hàng cần làm một số công tác đối với hàng xóm, dân cư trong khu vực. Cụ thể nên sang nói chuỵên, xin phép về việc khởi công sắp tới, nhờ họ tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình xây dựng. Đồng thời cũng nên thẳng thắn đề nghị kiểm tra hiện trạng của các căn nhà trong khu vực xung quanh, để khi xây dựng, nếu làm ảnh hưởng đến nhà họ (rạn nứt kết cấu, lún sụt nhà…) thì có cơ sở cụ thể để thương lượng đền bù, cũng tránh được tình trạng “đục nước béo cò”, có thể tình hình xuống cấp, hư hỏng nhà họ xảy ra trước khi nhà của mình được xây, nhưng mình vẫn phải chịu trách nhiệm…

Bước 5: Các thủ tục cúng lễ chuẩn bị khởi công

- Theo ông bà ta xưa làm nhà là một trong những việc quan trọng nhất của một đời người. Để những người sống trong ngôi nhà mới xây cất được khỏe mạnh, gặp mọi sự may mắn tốt lành thì khi tiến hành làm nhà nhất thiết phải tuân thủ một số nghi thức quy định về mặt phong thuỷ, chọn ngày tốt, tránh ngày xấu và phải chọn giờ Hoàng Đạo để làm lễ động thổ (lễ cúng Thần Đất) để xin được làm nhà trên mảnh đất đó.

- Nếu tuổi của khách hàng không phù hợp để xây dựng vào năm hiện tại, nhưng nhu cầu ở là cấp thiết, thì có thể tiến hành thủ tục mượn tuổi. Trước tiên tìm người hợp tuổi, nếu được nên là những người đứng tuổi, thọ, phúc lộc dồi dào, con cháu đông, sau đó tiến hành thủ tục mượn tuổi. Tuy nhiên cần nhớ rằng, việc mượn tuổi để xây nhà là một biện pháp thiên nhiều về tâm lý, mọi chuyện tốt xấu sẽ vẫn xảy ra với chủ nhà chứ không phải vì mượn tuổi mà xảy ra với người kia. Ngoài ra, thời điểm khởi công còn phụ thuộc nhiều vào tiết khí và trạch mệnh (tức giờ, ngày, tháng khởi công). Nếu chọn được ngày, giờ đẹp thì việc ảnh hưởng có thể giảm đi nhiều. Khách hàng cũng có thể nhờ một người nào đó trong gia đình hay bạn bè (có tuổi không phạm thay mặt trong lúc quan trọng như đổ móng, đổ trần…). Tốt nhất là nên mời một thầy phòng thủy về xem xét và tiến hành làm lễ giải hạn.

- Sau khi đã lựa chọn được ngày giờ khởi công hợp lý, cần tổ chức lễ động thổ. Trong lễ động thổ ngày xưa phải cúng tam sinh, ngày nay đơn giản hơn, nhưng phải là con gà, đĩa xôi, hương, hoa quả, vàng mã… Sau khi làm lễ gia chủ là người cầm cuốc bổ những nhát đầu tiên, trình với Thổ thần xin được động thổ, tiếp sau đó, mới cho thợ đào. Trước khi khấn phải thắp nén nhang vái bốn phương, tám hướng rồi quay mặt vào mâm lễ mà khấn.

Bước 6: Chuẩn bị mặt bằng, làm nền móng

- Từ bước 6 này, công việc sẽ là trách nhiệm của nhà thầu xây dựng, khách hàng sẽ không cần phải lo toan nhiều, tuy nhiên cũng cần biết rõ về các giai đoạn chủ yếu để có thể kiểm soát được về công việc, chất lượng và thời gian thi công.

- Việc chuẩn bị mặt bằng bao gồm việc làm sạch, phát quang mặt đất, giải toả nhà và kết cấu xây dựng cũ, vận chuyển phế thải đổ đi. Sau khi chuẩn bị mặt bằng, đội thợ bắt đầu vào công tác làm nền móng. Việc làm nền bao gồm các công việc: đào đất, hút nước ngầm, đổ đất thừa, gia cố nền (nếu cần thiết). Việc gia cố nền hiện tại có hai hình thức chủ yếu là đóng cọc tre hoặc ép cọc bê tông cốt thép. Cọc tre thường có chiều dài từ 3m – 5m, ép bằng máy xuống nền đất với mật độ khoảng 25 cọc/m2. Mục đích của việc đóng cọc tre là làm nén chặt phần nền đất dưới chân công trình, làm tăng cường độ của nền móng, tạo ra một nền cứng cho phần móng nhà. Tuy nhiên, cọc tre chỉ sử dụng khi vị trí xây dựng có mực nước ngầm cao, nếu không sẽ phản tác dụng.

- Đối với các khu đất làm trên ao hồ lấp, để đảm bảo an toàn, cần thực hiện việc khoan ép cọc bê tông cốt thép. Một lưu ý về việc ép cọc bê tông nói riêng và việc làm móng nói chung là các công việc khoan ép vào lòng đất rất dễ gây ảnh hưởng đối với các khu đất và nhà cửa lân cận. Nên thực hiện hướng ép cọc theo chiều sao cho phần đất bị nén không hướng về bất kỳ nhà cửa hay vật kiến trúc nào. Cụ thể khách hàng nên tham vấn ý kiến của người có chuyên môn.

- Việc làm móng nhà được thực hiện sau khi việc gia cố nền đất hoàn thành. Móng nhà hiện tại thường là móng băng, móng bè hoặc móng cọc. Đối với trường hợp ép cọc bê tông, thì đổ đài móng phải đảm bảo liên kết chắc chắn vào các đầu cọc, các đài móng lại liên kết với nhau thành một hệ vững chắc bằng các dầm móng. Việc làm móng bao gồm các công việc sau theo thứ tự: rải thép, ghép cốp pha, đổ và đầm bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốp pha, xây tường móng. Đây là công việc của nhà thầu, tuy nhiên khách hàng nên phối hợp với giám sát công trình, theo dõi và chỉ đạo thợ thực hiện theo đúng bản vẽ kỹ thuật.

Bước 7: Xây dựng phần thân nhà

- Thời điểm kết thúc phần nền móng cũng là thời điểm bắt đầu việc xây dựng phần thân nhà. Thân nhà được hiểu là bao gồm toàn bộ hệ khung kết cấu bê tông cốt thép và hệ tường bao, tường ngăn chia của nhà. Hiện nay, mặc dù công nghệ xây dựng đã đi khá xa, nhiều loại vật liệu mới ra đời, nhưng bê tông, cốt thép và gạch vẫn là những vật liệu xây dựng chủ yếu và phổ dụng nhất.

- Phần thân nhà bao gồm 5 thành phần chính: cột nhà (để truyền lực xuống móng), dầm nhà (hay đà, dùng để kết nối và truyền lực xuống các đầu cột), bản sàn (hay tấm, được đổ gối lên các hệ dầm, là nơi nâng đỡ các vật thể trong nhà), tường nhà (gồm tường bao và tường ngăn chia, được xây bằng gạch), và cầu thang, là bộ phận kết nối giữa các tầng nhà.

- Việc thực hiện xây dựng phần thân nhà cũng như khi làm móng bao gồm các công việc chính là: thi công thép, ghép cốp pha, đổ và đầm bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốp pha, xây tường. Công việc này không đơn giản nhưng cũng chẳng phức tạp, chỉ cần lưu ý một số điểm chính như sau:

. Việc thi công thép phải theo đúng chỉ định của bản vẽ kết cấu, đúng chủng loại và độ dài của các cấu kiện thép. Khi rải thép cần lưu ý tránh dẫm lên thép làm xô lệch thép làm giảm sức chịu tải. Nên có các cầu thép đặt lên trên kết cấu khi tiến hành đổ bê tông tránh làm xô lệch thép đan.

. Việc ghép cốp pha cần thực hiện theo đúng quy chuẩn xây dựng, gỗ cốp pha không được lựa chọn loại gỗ quá kém phẩm chất, có thể bị bục vỡ trong quá trình đổ đầm bê tông. Kết nối các cốp pha thật chặt và gọn gàng. Hệ thống giàn giáo sắt phải tốt, đảm bảo chịu lực cho toàn bộ vật liệu, thiết bị và công nhân trong qúa trình thi công.

. Việc đổ đầm bê tông có thể thực hiện thủ công bằng máy trộn bê tông, cũng có thể thực hiện bằng xe trộn bê tông chuyên dụng, bơm bê tông bằng vòi bơm. Quá trình trộn cần lưu ý đúng tỷ lệ giữa cốt liệu và chất kết dính, sao cho hỗn hợp bê tông đảm bảo đúng tiêu chuẩn. Khi đầm bê tông lưu ý phải đầm đều tay, không được bỏ sót bất kỳ chỗ nào. Nếu đổ bê tông thủ công, ông bà ta có kinh nghiệm pha trộn cấp phối vật liệu là 1 xi, 2 cát, 3 đá là đạt yêu cầu mác bê tông thông thường.

. Việc tháo dỡ cốp pha cần lưu ý sao cho thời gian ngưng kết của bê tông phải đủ ngày. Nếu có sử dụng phụ gia đông kết nhanh thì cần phải trên 07 ngày bê tông mới đạt cường độ và có thể tháo dỡ được. Không nên vì tiến độ gấp gáp mà rút cốp pha sớm, gây ra nhiều tai nạn sập bê tông đáng tiếc.

. Việc xây tường cần lưu ý xây làm sao cho thẳng, mạch đều, không trùng mạch. Trong quá trình xây cần liên tục kiểm tra độ thẳng bằng quả dọi. Vữa xây cần trộn đúng tỷ lệ, đảm bảo độ

kết dính và chống nước thẩm thấu qua.

Bước 8: Giai đoạn hoàn thiện

- Kết thúc phần khung nhà (phần thô), là coi như đã đi được 70% cuộc hành trình. Tiếp theo là giai đoạn hoàn thiện, tuy nhẹ nhàng hơn nhưng lại đòi hỏi nhiều hơn về mặt kỹ thuật, thẩm mỹ.

- Giai đoạn hoàn thiện bao gồm các công đoạn: trát tường, láng sàn, ốp lát gạch, sơn bả tường, lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét… Đây cũng là công việc của các nhà thầu, tuy nhiên cần lưu ý một số điểm như sau:

. Công tác trát tường, láng sàn: cần trộn vữa theo đúng tỷ lệ quy định trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật. Ở các diện tường, trần, sàn tiếp xúc nhiều với nước, không khí ẩm như tường bao ngoài trời, tường giáp vệ sinh, bếp, tiểu cảnh, sàn nhà tầng 1… nên trộn sử dụng chống thấm. Sau khi trát, láng vữa xong cần cán thẳng. Khách hàng phải kiểm tra độ phẳng cũng như chất lượng vữa trước khi bắt đầu các công tác sơn bả.

. Việc ốp lát gạch thì phải theo đúng tiêu chuẩn quy định của nhà sản xuất. Mạch gạch cần đều, các viên gạch thẳng nhau, không được xô xệch, nghiêng ngả.

. Công tác sơn bả là một công tác đơn giản, nhưng không phải ai cũng làm được một cách hoàn hảo. Hiện nay trên thị trường có nhiều chủng loại, nhãn hiệu sơn trang trí khác nhau, xét về tính dung môi có thể chia làm hai loại: sơn gốc nước và sơn gốc dầu. Sơn nước được sủ dụng phổ biến hơn với ưu điểm tiện dụng và không gây độc hại cho sức khoẻ và môi trường, màng sơn cho phép lượng hơi ẩm nhất định bên trong tường thoát ra ngoài mà không gây phồng rộp. Trong khi đó sơn dầu chủ yếu dùng cho bề mặt gỗ và kim loại. Xét về chức năng sủ dụng chia làm hai loại: sơn trong nhà có đặc tính khả năng chùi rủa, vệ sinh, bề mặt nhà mịn còn sơn ngoài trời có đặc tính chống rêu mốc, bám bụi, chống thấm và bền màu. Hệ thống sơn trang trí bao gồm 03 lớp: lớp ma-tít làm phẳng bề mặt cần sơn, cần lưu ý chọn loại bột bả tường tốt có độ bám dính cao vì chất lượng sơn sẽ phụ thuộc rất nhiều vào lớp này. Thứ hai là lớp sơn lót giúp ngăn chất kiềm trong tường thoát ra ngoài làm hỏng màng sơn, cuối cùng là lớp sơn phủ có tác dụng bảo vệ và trang trí.

. Công tác lắp đặt điện, nước và các hệ thống kỹ thuật: cần tuân thủ theo đúng bản vẽ kỹ thuật và hệ thống tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam. Nên chú trọng vào độ bền vững và an toàn của các hệ thống này, ví dụ như hệ thống cấp điện cần cầu dao an toàn, các đường dây chờ cho máy phát điện sau này, độ dốc của các đường ống thoát nước phải đủ tiêu chuẩn, hệ thống chống sét an toàn, các đường dây cần đi trong ống bảo vệ tránh bị ẩm chập điện…

Bước 9: Sản xuất, lắp đặt nội thất

- Giai đoạn sản xuất đồ nội thất thực ra có thể bắt đầu ngay từ khi khởi công công trình, nếu như khách hàng thực hiện phần thiết kế nội thất cùng với phần thiết kế xây dựng căn nhà. Như vậy khi hoàn công phần xây dựng thì phần nội thất cũng đã có thể sản xuất xong xuôi để tiến hành lắp đặt. Nếu như đến giai đoạn này mới bắt đầu việc thiết kế nội thất thì thời gian chờ có thể phải kéo dài khá lâu. Vì đối với đồ gỗ tự nhiên như các phần cửa, cầu thang, tủ bếp, bàn ghế, giường tủ phải có một thời gian nhất định để ngâm tẩm, sấy khô các cấu kiện gỗ, đảm bảo cho đồ đạc một độ bền nhất định. Đối với đồ gỗ công nghiệp, thời gian chờ sẽ nhanh hơn do không phải trải qua giai đoạn ngâm tẩm, sấy khô nhưng thời gian đợi cũng là không ít.

- Hiện nay đối với gỗ tự nhiên người ta thường sử dụng chủ yếu là các loại gỗ Căm xe, Hương, Gõ đỏ, Lim, xoan đào, nghiến, dổi, pơmu, chò chỉ, thông… gỗ công nghiệp thì sử dụng cho tủ âm tường, kệ Tivi. Nói chung tùy thuộc vào nhu cầu và sở thích cũng như kinh phí của khách hàng mà có thể chọn gỗ tự nhiên hoặc gỗ công nghiệp hoặc kết hợp cả hai lọai gỗ.

- Đồ nội thất quý khách có thể mua ngoài thị trường tại các showroom về hàng nội thất. Tuy nhiên các đồ có sẵn ở showroom thường là bàn ăn, giường, sofa. Các thiết bị khác như tủ áo quần, tủ bếp, tủ sách… thường khó mua sẵn, bởi vì không phù hợp với kích thước các phòng, kích thước các mảng tường. Vì vậy để phù hợp cho các vật dụng này nên gia công tại chỗ.

- Ngoài các vật dụng nội thất vừa nêu ở trên, đồ nội thất còn có tiểu cảnh, sàn gỗ, mảng tường trang trí… Các công việc này cần chính xác, tỉ mỉ, trau chuốt từng đường nét và sẽ ảnh hưởng đến thẩm mỹ căn nhà. Vì vậy quý khách hàng cần quan tâm kỹ trước khi đặt hàng.

Bước 10: Sử dụng và các vấn đề bảo dưỡng trong quá trình sử dụng

Hoàn thành một công trình, dọn đồ đạc vào sử dụng chưa phải là kết thúc mọi chuyện. Một công trình xây dựng cũng như một cỗ máy, hoạt động lâu thì phải bảo dưỡng, bảo trì, sửa chữa, nếu không sẽ bị hỏng hóc. Có rất nhiều sự cố có thể xảy ra cho công trình, mà để khắc phục không phải đơn giản.  Chúng ta phải nắm rõ hiện tượng – nguyên nhân gây hỏng hóc và từ đó đưa ra biện pháp khắc phục một cách hiệu quả nhất. Tuy nhiên nếu công trình do nhà thầu tốt có nhiều kinh nghiệm thi công sẽ có chất lượng tốt và vì vậy vấn đề bảo trì, bảo dưỡng cũng khỏe hơn, đơn giản hơn. Nếu nhà thầu kém, thì chất lượng công trình kém và bảo hành, bảo trì càng gian nan, phức tạp và đôi khi tiền sửa chữa còn tốn nhiều hơn là thi công mới.

Trên đây là các bước để khách hàng có thể hình dung được các công việc phải thực hiện khi xây nhà. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện sẽ có nhiều phát sinh và khó khăn khác phải giải quyết.

Phương pháp tính diện tích dử dụng trong sổ đỏ

Khi mua nhà, tránh việc mập mờ thông tin và diện tích ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì người mua cũng cần tìm hiểu căn hộ và trang bị cho mình những kiến thưs cơ bản để có thể tự tính được diện tích căn hộ mà không sợ bị gian lận.

Trong thời gian qua, việc ghi diện tích sàn căn hộ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy Chứng Nhận”) của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền gặp rất nhiều vướng mắc và không thống nhất tại nhiều địa phương.

Nguyên nhân là do sự không thống nhất trong quy định của pháp luật (như cho phép doanh nghiệp tính diện tích sàn theo thông thủy hoặc tim tường chung và tim tường bao ngoài nhưng lại quy định tường chung thuộc sở hữu chung của nhà chung cư).

Trên thực tế, do những bất cập và không thống nhất này cũng như lợi dụng sự thiếu hiểu biết của một bộ phận khách hàng nên nhiều chủ đầu tư đã cố tình “ăn gian” diện tích căn hộ như nhiều báo, đài đã đăng tải trong thời gian qua.

Để giải quyết vấn đề này, từ năm 2011, Tổng cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số 289/TCQLĐĐ-CĐKTK hướng dẫn rõ việc ghi diện tích căn hộ chung cư như sau: “Diện tích căn hộ ghi vào Giấy chứng nhận đối với các trường hợp sở hữu nhà chung cư vẫn được xác định theo hợp đồng mua bán nhà đất đã ký kết phù hợp với quy định của pháp luật về mua bán nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng. Trường hợp diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao khác với hợp đồng đã ký kết thì diện tích được xác định theo thực tế bàn giao”. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa nắm rõ về vấn đề này. Do đó, để quý độc giả tiện tham khảo, chúng tôi xin tổng hợp lại quy định về việc xác định diện tích căn hộ theo quy định của pháp luật trong từng thời kỳ để làm cơ sở cấp Giấy Chứng Nhận như sau:

Đối với các Hợp đồng ký trước ngày 15/9/2005: Pháp luật không có quy định cụ thể, do đó, diện tích căn hộ để cấp Giấy Chứng Nhận thực hiện theo nội dung thực tế ghi trong Hợp đồng.

Đối với các Hợp đồng ký từ ngày 15/9/2005 đến trước ngày 5/12/2006: Theo quy định tại điểm c Tiểu mục 4.5 Mục 4 Phần VI Thông tư 13/2005/TT-BXD, diện tích căn hộ được xác định là diện tích sàn căn hộ (trừ diện tích mặt bằng tường, cột chung).

Đối với các Hợp đồng ký từ ngày 5/12/2006 đến trước ngày 11/4/2009: Theo quy định tại điểm 3.2.3 Tiểu mục 3.2 mục 3 Phần IV Thông tư 05/2006/TT-BXD, diện tích căn hộ được xác định là diện tích sàn căn hộ (trừ diện tích mặt bằng tường, khung cột chung).

Đối với các Hợp đồng ký từ ngày 11/4/2009 đến trước ngày 16/10/2010: Theo quy định tại Điều 2 Thông tư 01/2009/TT-BXD, diện tích căn hộ nhà chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia của căn hộ đó (nếu có). Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ).

Đối với các Hợp đồng ký từ ngày 16/10/2010: Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD, diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.

Trên đây là chia sẻ về những cách giúp người mua có thể tự tính diện tích căn hộ để khi mua bạn có thể an tâm không bị gian lận diện tích và đảm bảo quyền lợi cho chính mình.

Có nên đặt cọc trước khi mua nhà?

Ở Việt Nam hiện nay, đồng loạt các chủ dự án bán nhà theo phương thức nhận đặt cọc thay vì hợp đồng góp vốn với lý do " đặt cọc để giữ nhà". Nghe thì có vẻ giống như việc cách đây gần 70 năm trước, người ta phải đến sớm " xí" chỗ nhận hỗ trợ nãn đói 1945, nếu không thì sẽ không đến lượt hoặc sẽ hết. Thì hiện nay BDS cũng đang theo cơ chế đó để các chủ dự án có thể chủ động trong tiến độ xây dựng và nâng tầm vai trò của người mua nhà.

Tại sao lại có sự thay đổi từ góp vốn sang đặt cọc?

Trước khi có nghị định 71/2010/NĐ-CP, tuy luật Kinh doanh bất động sản không đề cập đến hình thức giao kết hợp đồng góp vốn nhưng cũng không cấm. Do vậy, để có thể huy động vốn từ khách hàng trước khi xây dựng xong phần móng (luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động tiền ứng trước của người mua nhà ở hình thành trong tương lai khi đã xây dựng xong phần móng), chủ đầu tư thường chọn hình thức ký kết hợp đồng góp vốn theo quy định của bộ luật Dân sự, luật Đầu tư.

Hiện nay, nghị định 71 và thông tư 16/2010/TT-BXD đã chính thức cho phép chủ đầu tư được ký kết hợp đồng góp vốn và người góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà nhưng theo hướng không phải “mở” hoàn toàn. Cụ thể, nghị định 71 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án khu nhà ở được dùng tối đa 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án để phân chia cho người có hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. Trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư); các trường hợp góp vốn còn lại thì chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Số lượng nhà còn lại, chủ đầu tư phải bán thông qua sàn giao dịch và chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở.

Để có thể huy động vốn mà không phải trả lãi như vay tiền từ ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu và huy động từ giai đoạn trước khi xây dựng xong phần móng, các chủ dự án đã chọn giải pháp giao kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà.

Bản chất của “hợp đồng đặt cọc” trong trường hợp này là gì? Việc ký hợp đồng này có vi phạm pháp luật hiện hành hay không?

Chiếu theo quy định của bộ luật Dân sự thì trường hợp chủ đầu tư dự án khu nhà ở và khách hàng ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà ở chỉ là biện pháp bảo đảm giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, đối với chủ đầu tư, đây còn là một hình thức huy động vốn trá hình. Có nhiều dự án, số tiền đặt cọc lên đến hàng tỉ đồng, thậm chí bằng 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Bộ luật Dân sự không cấm chủ đầu tư và khách hàng được ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà. Tuy nhiên, quan điểm cá nhân tôi cho rằng nếu xem xét vấn đề này một cách toàn diện trên cơ sở quy định của các văn bản pháp luật có liên quan thì ở đây có sự không ổn về pháp lý và có thể dẫn đến rủi ro cho cả chủ đầu tư và khách hàng.

Cụ thể, “không ổn” và “rủi ro” như thế nào?

Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản, nghị định 153/2007/NĐ-CP, nghị định 71/2010/NĐ-CP và thông tư số 13/2008/ TT-BXD, khi chủ đầu tư bán nhà, bắt buộc phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ trường hợp bán nhà cho người đã có hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà như đã nói ở trên). Theo đó, chủ đầu tư phải công khai những thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch. Trong thời gian này, tất cả mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà (không phân biệt đã có hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư hay chưa đều được đăng ký mua nhà ở). Nếu số người đăng ký mua nhiều hơn số căn nhà được đưa ra bán, bắt buộc phải xử lý bằng một trong hai cách là: rút thăm hoặc đấu giá. Về lý thuyết, cơ hội mua nhà của người đã có hợp đồng đặt cọc hay không có là như nhau (nếu rút thăm thì tuỳ thuộc vào sự may rủi, còn đấu giá thì ai trả giá cao, người đó được mua).

Như vậy bản thân chủ đầu tư cũng không có quyền quyết định bán nhà trong dự án của mình cho bên đặt cọc?

Đúng vậy. Tuy nhiên, vấn đề này chỉ phát sinh khi số người đăng ký mua nhà ở của chủ đầu tư nhiều hơn số nhà được bán. Trong điều kiện thị trường đang đóng băng như hiện nay, điều này khó xảy ra. Nhưng nếu vậy, liệu bên có nhu cầu mua có cần phải giao cho chủ đầu tư hàng tỉ đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mua bán trong khi mà họ có thể chờ chủ đầu tư xây dựng xong phần móng mới ký hợp đồng mua bán một cách dễ dàng? Còn nếu thị trường ấm lên, số người đăng ký mua nhiều hơn số nhà ở được bán thì người đã có hợp đồng đặt cọc cũng chưa chắc được giao kết hợp đồng mua nhà ở. Rủi ro đối với họ là sẽ bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn, thậm chí là bị lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc.

Trên thực tế rủi ro này là rất cao vì luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn chúng có những quy định cụ thể để bảo vệ quyền lợi của người ký kết hợp đồng góp vốn… nhưng những quy định này lại không áp dụng trong trường hợp ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà.

Liệu có thể xảy ra tình trạng chủ đầu tư và sàn giao dịch cố tình công khai thông tin một cách hình thức và dùng những biện pháp khác nhằm ngăn cản người không có hợp đồng đặt cọc đăng ký mua nhà chào bán trên sàn?

Điều này có thể xảy ra nhưng rất khó vì khi thị trường rơi vào tình trạng cung không đủ cầu, chủ đầu tư và sàn giao dịch không chỉ phải “đối phó” với các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà còn phải “đối phó” với người có nhu cầu mua nhà. Họ có thể khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm, có thể khởi kiện chủ đầu tư và sàn giao dịch ra toà án.

Người có nhu cầu mua nhà không nên giao kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà dự án?

Tất nhiên là không nên. Nhưng trường hợp giao kết hợp đồng đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng góp vốn để bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở thì vẫn được vì, trong trường hợp này, chủ đầu tư có quyền quyết định giao kết hợp đồng góp vốn với ai, việc bán nhà cho người đã có hợp đồng góp vốn cũng không cần phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, cần phải lưu ý là, chủ đầu tư chỉ được dùng tối đa 20% số lượng nhà ở trong dự án để phân chia cho người góp vốn mà thôi.

Vậy những người “lỡ” đặt cọc giữ chỗ mua nhà thì nên như thế nào?

Có thể “đòi” lại tiền đặt cọc với lý do hợp đồng đó bị vô hiệu do “nhầm lẫn” hay “giả tạo”.
Nói chung, bất cứ những chính sách nào cũng không thể hoàn hảo hết được mà đều có hai mặt vấn đề của nó. Hầu hết tâm lý người mua không muốn bỏ tiền ra khi chưa thấy BDS mình cần. Vì vậy, việc đặt cọc tiền nhà trước khi hoàn thành vẫn đang gây tranh cãi và có những dư luận trái chiều.